售樓部荒草叢生可拍鬼片,俊發版納鳳凰谷土地將被拍賤賣

土地長期閑置,營銷中心人去樓空、荒草叢生、鳥獸出沒,仿佛鬼片基地的俊發版納鳳凰谷二期項目,有兩宗土地即將被法拍賤賣。

俊發鳳凰谷營銷中心的大門已經幾乎被瘋長的荒草遮蔽

俊發鳳凰谷營銷中心的大門已經幾乎被瘋長的荒草遮蔽

俊發在版納本來有兩個旅游地產項目,一個是位于瀾滄江北岸的濱江俊園,另一個是嘎灑機場附近的鳳凰谷,均由俊發收購而來。在俊發債務危機爆發后,兩個項目都陷入困境,只不過命運各有不同。規模更大濱江俊園曾停工很長一段時間,不過去年獲得紓困資金后復工續建,目前正在陸續交付。

鳳凰谷分為兩期開發,一期(約64畝)在俊發出現經營危機前已經竣工,二期尚未開建就因資金斷鏈而擱置,如今土地已閑置兩年多。好在一期已經建好,所以沒有交付問題,社會關注度也不太高。

已經竣工交付的俊發鳳凰谷一期

已經竣工交付的俊發鳳凰谷一期

俊發本來對鳳凰谷項目寄予厚望,因為當年收購該項目時規劃面積號稱8000畝,盡管被收購的西雙版納中恒泰投資有限公司實際只拿地217畝,但俊發仍舊為鳳凰谷項目蓋了一個很大的營銷中心,里面有泳池、花園、噴泉、休閑長廊。為了和項目案名鳳凰谷呼應,花園里還養了一群孔雀。售樓部的建筑體量也非常大,傣泰風格的建筑非常氣派,一看就準備大干一場。而且對俊發非常有利的是,當年中恒泰投資所拿土地中,本來有一大部分是商業用地,但景洪市先后兩次調整規劃,將鳳凰谷的商業用地調整為住宅用地和商住混合用地,而且商住混合用地的住宅比例很高。

售樓部荒草叢生可拍鬼片,俊發版納鳳凰谷土地將被拍賤賣

然而由于俊發集團遭遇債務危機,其在西雙版納的旅游地產大業在2022年其實基本就畫上了句號,尤其是鳳凰谷項目,因為不存在后續保交付問題,只有幾宗未開發的凈地,落入他人之手只是個早晚問題。

下月,版納鳳凰谷二期的兩宗土地將在淘寶法拍平臺拍賣,鳳凰谷或許又到了再度易主的時候。

只有俊發鳳凰谷的金色LOGO依舊鮮亮

只有俊發鳳凰谷的金色LOGO依舊鮮亮

被拍賣的鳳凰谷未開發土地有兩宗,其中一宗是住宅用地,只有7.1畝,容積率1.8;另一宗是商業用地,有64畝,不過這宗商業用地已經在2020年調整為商住混合用地,住宅占比88%,容積率2.0,建筑限高38米。

兩宗土地加起來有71.1畝,起拍價為7480.7萬,折算下來平均每畝才105萬,按最大可建容積率計算,平均樓面地價只有797元/平米,相當低廉。目前版納新房均價為7280元/平米,鳳凰谷項目一路之隔是前不久開始交付的智匯雨林,去年洋房的售價在每平米7000元左右。

被拍賣的鳳凰谷土地按照規劃條件,很可能也會開發和鳳凰谷一期類似的合院和洋房,合院的價格還會更高。

因此,如果僅僅按起拍價來評估,俊發鳳凰谷的未開發土地顯然屬于低價賤賣了,即使如今版納旅游地產不如4年前紅火,可是不到800元的樓面地價,還是有很大的獲利空間。除非被拍賣土地還存在其他糾紛和隱形成本,否則大概率在下月的法拍中就會易主。

俊發鳳凰谷營銷中心的游泳池已經被水藻覆蓋

俊發鳳凰谷營銷中心的游泳池已經被水藻覆蓋

在土地拍賣之前,鳳凰谷二期因為長期無法開發,占地2畝多的營銷中心已人去樓空多時。當年俊發建造鳳凰谷的售樓部花了大價錢,雖然項目地塊其實距離公路不遠,并不算偏僻,可是整個營銷中心建造得曲徑通幽,大門進入后有噴泉、長廊,經過花園和游泳池后才能進入高大氣派的售樓部,由于俊發人員撤離后售樓部無人維護,在西雙版納的熱帶天氣下整個營銷中心早已荒草叢生,枯葉滿地,有些地方連道路差不多都要被覆蓋。游泳池也長滿了水藻和浮萍,孔雀已不知所蹤,破敗的陽傘上掛滿了蜘蛛網,風吹日曬的戶外設施銹跡斑駁,不知名的動物在院落里竄來竄去,大白天也看不到一個人影,宛如鬼片片場。

一年前俊發鳳凰谷營銷中心的迎賓長廊就已到處是枯葉

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孔雀籠敞開,孔雀卻不見

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