10天前,滇池度假區規劃建設局突然公布了龍湖攬境的規劃調整(規劃許可證附圖變更),令業界頗為驚訝,因為龍湖攬境早在兩年前就已開盤發售,今年上半年已精裝交付,怎么現在又進行規劃調整呢?
原來,龍湖攬境雖然地塊面積并不大,只有41.3畝,規劃有5棟住宅,兩年前發售的只是其中3棟,靠近南繞城高速的3號樓和5號樓卻一直未建,此次對建設工程規劃許可證附圖進行變更的,正是尚未建設的這兩棟。
一個并不大的地塊,僅僅對兩棟建筑的規劃進行調整,而且從公示看,調整并不涉及容積率、建筑面積、建筑密度、日照等指標,僅僅是對外立面局部、戶型細節進行了修改,由于調整幅度很小,外立面效果圖甚至看不出多大變化,龍湖這么做的意義到底在哪里呢?
奧秘就藏在調整內容里。
根據公示,龍湖攬境未建的3棟和5棟,最大的規劃設計調整是局部增加了飄窗和設備平臺,而且調整主要體現在兩個端頭大戶型(183平米),中間143平米戶型的變化其實非常小。
對比變更前后的戶型平面圖就可以發現,龍湖攬境主要是增加了3棟和5棟兩個端頭大戶型(183平米)的飄窗,再就是將原來陽臺的一部分改為設備平臺,其余部分沒有變化。143平米戶型也都增加了飄窗,只不過增加的飄窗比較少。增加飄窗最多的是5棟東側184平米端頭戶型,估算增加的飄窗面積差不多在七八平米。
龍湖攬境5號樓標準層變更前后對比
很顯然,龍湖之所以對早已過規的攬境申請規劃調整,主要目的是增加兩棟未售住宅樓的可贈送面積,因為飄窗面積不計入容積率,所以整個項目的容積率并沒有變化,但不同戶型在增加飄窗以后,實得面積有所增加,得房率提高,對銷售有很大幫助。
包括攬境將原本就是陽臺的一部分改為設備平臺,可能也是出于增加贈送面積,提高得房率的考慮,因為按照規劃,符合標準的設備平臺也不計入容積率,而陽臺則是減半計算容積率。但從龍湖攬境變更前后的外立面效果圖看,調整設備平臺后,陽臺其實還是那個陽臺。
攬境樣板間中左側的窗戶將變成飄窗
總的來說,龍湖攬境在已經交付一部分的情況下,對尚未銷售的兩棟住宅進行設計調整,能實現的幅度不可能有多大,目前公布的可能已經是現有條件下的最大調整。龍湖之所以進行這番操作,原因其實也不復雜,主要就是為了給接下來的銷售增加籌碼,提高產品性價比、競爭力。
今年,隨著昆明規劃政策放寬,高贈送、高得房率已經是大勢所趨,可是龍湖攬境幾年前就已過規,有三棟都已經是現房,最大限度吃盡政策紅利是做不到了,但對未建樓棟進行微調還是有可能的,而如今比較寬松的規劃政策也給了龍湖申請調規的空間,龍湖的反應也非常及時并有針對性。
從攬境的平面布局看,調規的3棟和5棟正好在南繞城高速旁,其中3棟更近,這對銷售來說是個不利因素,而今年以邦泰地產的幾個項目為代表的2024年新盤,受益于寬松的規劃政策,都做到了大陽臺、高贈送,有的項目甚至號稱“零公攤”,幾年前過規的攬境肯定無法做到,但局部調整增加幾個飄窗,多贈送幾個平米,可以在一定程度上對沖臨近高速的影響。
在滇池度假區核心位置,幾平米到10來平米的贈送,價值也不低了。
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