經常有人說：昆明房價跌回了6年。這是比較直觀的說法，但如果說到房價跌幅，合理的做法是和上一輪的房價高點比較，那么，昆明房價究竟跌了多少呢？
結論可能比你想象的低——大概20%。
根據克而瑞數據，8月份昆明主城五區住宅新房的成交均價為12331元/㎡，和處于房價高點的2020年8月相比（15356元/㎡），4年間，昆明房價跌幅為19.7%。
昆明哪些片區房價超跌了？
很多人一定會覺得這個跌幅不真實，原因就在于各個片區的房價表現差異極大，跌得最兇的差不多接近腰斬，而另一頭，也有房價穩定甚至略有上漲的片區。
為便于比較，同樣以4年前的8月份與今年8月的片區均價來對比：
房價比較穩定的片區包括：一環、草海、雙塔、會展、西北新城等片區。
跌幅前三的片區為：呈貢新城（約39.4%）、空港片區（約33.5%）、巫家壩（約32.9%）。
除了這三個跌幅明顯的片區，其他片區的跌幅基本在20%以內，低于全市平均值。
僅看數據的話，三個跌幅大大超過平均值的片區可以算超跌。不過如果以價格背離價值程度為標準，就不一定了。
比如巫家壩的均價在4年前高達18017元/㎡，而現在只有12080元/㎡，房價下跌三分之一背后，是源于片區配套建設嚴重滯后，市場估值不斷下滑的客觀事實。因此，在巫家壩缺少資金投入，配套建設沒有進展的情況下，與片區價值匹配的房價，就只能到這個水平，算不上超跌。
呈貢新城的情況正相反，近期邦泰兩個新盤超低價入市沖擊，呈貢新城上個月均價僅為8215元/㎡，和4年前能賣到13000元相比，大幅下降了近4成。因此市場形成了價值洼地的認知，也就是說，人們普遍認為呈貢新城的房價超跌了，這個價格值得買。
空港片區房價已超跌
空港片區則是另一個超跌的價值洼地，和呈貢新城類似，片區房價今年來調整的比較到位，可以說水分都被擠干了，因此也成為了熱點，今天來重點說一說。
空港片區房價背離基本面，性價比凸顯
克而瑞數據顯示，8月份空港板塊住宅成交均價為6580元/㎡，小哨板塊為5001元/㎡，整體均價較4年前下降33.5%。
空港片區是昆明房價洼地（克而瑞8月數據）
算上小哨板塊，整個空港片區的在售樓盤只有金地云溪九境、首創譽華洲、長水航城、招商依云郡和東原啟城，近期各樓盤價格調整幅度都很大。
比如金地云溪九境，最近不僅工程進度較快，已進入外立面施工階段，而且動作頻繁，市場熱度很高，價格調整后，高層的均價拉低到了4700元/㎡，還推出了4000出頭的特價房，將最低總價壓到了40萬以內，另外項目建面約110-128平的洋房，均價也僅約5500元/平。
首創譽華洲也推出一批4字頭房源，長水航城的現房最低賣到5字頭，而小哨板塊的招商依云國際甚至還推出了3千多的特價房。
毫無疑問，空港片區目前的房價已經降到了歷史最低點。
與此同時，由于空港片區的基建、產業、投資發展迅速，配套快速完善，其價值基底正被進一步夯實，片區房價與價值的背離幅度加大，因此片區的性價比越發凸顯。
在建的長水機場東二跑道
首先是長水機場改擴建項目，這個總投資約665億元的昆明“頭號工程”，對空港片區具有很強的投資拉動和推動片區發展的效應。目前，長水機場改擴建項目進展順利，據滇中新區消息，現在已進入改擴建工程的黃金期，今年計劃投資120億元。
其次在新興產業方面，以臨空產業園、綜合保稅區等為依托，空港片區目前已引入了近千家工業企業及高新技術企業，其中不乏有北汽、東風汽車這樣的世界500強企業，以及京東方、中國醫藥等中國500強企業。
另外近年來空港片區整體配套水平也上了一個臺階。
昆一中空港學校
●昆一中空港學校已建成開學，公立公辦K12學校，辦學規模78個班。
●空港經濟區人民醫院主體封頂，總體進度已完成72%，計劃年底完成全部施工任務，明年投入運營。
空港首席城市商業綜合體鉑港現代廣場
●空港首席城市綜合體鉑港現代廣場完成交付，希爾頓逸林酒店、亞朵等酒店入駐開業，涵蓋多種業態，成為機場商旅人群的消費目的地。
●鉑港·現代廣場對面總建面約10萬平的空港文化廣場，目前正在抓緊施工，項目規劃大劇院等特色文化業態，有望近期開業。
●云南機場集團官宣即將引入金格奧萊，促使空港的商業配套進一步完善。
●7月份，中國十九冶集團中標空港體育運動中心建設項目施工，標志著項目即將進入建設施工階段。
由于政策和資金的傾斜，空港片區的大基建、大產業、大配套紛紛兌現，價值基底以及對區域樓市的支撐力度都空前強大，房價超跌的空港因此迎來了最好的置業機遇。
核心大盤的擔當：金地云溪九境引領空港樓市
客觀來說，空港片區存在著有別于其他片區的、動力強勁的人口和資金涌入趨勢，片區的特殊性決定了，我們需要用長期眼光來看待片區樓市。
金地云溪九境的大盤規劃
對此，金地云溪九境有清晰的判斷和洞察，項目占地471畝，總建面超百萬方，區位、體量、產品和配套的規劃，都無愧于空港核心區大盤。但項目2022年8月開盤入市的時候，正好趕上了這一輪樓市下行，空港片區樓市也陷入不景氣氛圍。
不過今年以來，片區內樓盤積極調整，以價換量策略取得了成功，據統計，今年1—8月空港片區銷量位居昆明各板塊的第二名。
這其中，金地云溪九境近期全面起勢，充分發揮核心大盤的驅動作用，有力提振了樓市。
金地云溪九境區位配套示意圖
如圖所示，金地云溪九境所在的杉松園片區是空港片區住宅用地及商業用地最為集中區域，規劃為服務于臨空產業帶的重要居住配套區，而在項目周邊分布著最重要的生活配套，因此項目的進度和兌現力度將直接影響片區整體的進度和成熟度。
金地云溪九境現狀
目前，金地云溪九境首批交付樓棟已啟動外立面施工，項目園區櫻花溪谷景觀走廊、中央湖景也已呈現，施工現場開足馬力，進入了滿負荷運轉狀態。就目前項目的工程進度和呈現品質來看，金地云溪九境以實際行動宣示了核心大盤的擔當。
在空港片區，金地云溪九境的品牌力、產品力和服務力都明顯超出一頭。
項目開發商金地集團為國內知名頭部房企，因其硬核產品力而被稱為地產界的“工科生”，金地入滇10年來，累計打造金地悅天下、中交金地中央公園、金地云海一號、金地自在城、華夏金地世博一號、金地云溪九境、金地十一峯、金地學府名著八個精品項目，其中五個項目已全部或部分交付入住，品質、服務都有良好口碑。
由于擁有片區少見的約2.5容積率，項目引入了金地高端產品系“格林系”，以“森氧、人文、健康”為理念，營造“自然、自由、精致、健康”的生活方式，打造低密國際生活社區。
在社區配套和服務方面，項目內建約1萬方北歐商街，規劃連鎖超市、自駕咖啡、深夜食堂等豐富配套，構建便捷生活；打造區域唯一中央湖景、第一條櫻花溪谷觀景走廊，以及360°plus玩唄系統，以北歐森林主題景觀串連“自然、自由、精致、健康“四大主題故事，營造豐富生活體驗。
項目規劃3所幼兒園+小學+中學，12年全齡教育資源一站即享。除此外社區配置極光書吧、文體中心（含恒溫泳池、羽毛球場、兵乓球場）等，幫助孩子全方位發展。
項目的物業服務也屬于片區一流水平，金地物業為國家物業管理一級資質企業，中國物業服務百強企業，為業主提供貼心、私屬服務的專職管家，還有深夜食堂、預約接機、興趣社群等特色服務，讓業主感受家一般的溫暖。
金地云溪九境的板式戶型均為南北朝向，方正而精致，如下圖的高層約89平3房戶型，動靜分區、干濕分離、明廚明衛，三個臥室拓展大飄窗，寬景闊境，凸顯生態健康特色。
項目1T2的純板式8層洋房，戶型建面110-128㎡，以下圖128㎡四房為例，為典型的大面寬淺進深板式戶型，三房朝南，6.8米寬景大陽臺加上大飄窗，小區自然景觀盡攬眼底。
目前，項目建面約69-103㎡闊景高層，110-128㎡墅質洋房正火熱銷售中（Tel:0871-6311 1377）。
金地云溪九境售樓部
總體而言，空港作為主城五區中房價最低的片區，是不折不扣的房價洼地，而片區的發展現狀和巨大潛力又決定了價值高地的地位，此時正是性價比最高的時機。
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