潤城商業開發都快干吐了,剩余地塊柳暗花明,住宅比例大增

2010年,2000畝大盤潤城首次亮相,其中最讓人印象深刻的是龐大的商業開發比例,按照當時開發商提供的資料,潤城的總共有8個商業大道,180萬平米商業面積,其中僅寫字樓就有40棟,還有酒店、商業街、購物中心等等。

潤城體量很大,商業規劃面積高達百萬平米

潤城體量很大,商業規劃面積高達百萬平米

如此恢弘的商業開發氣勢,在昆明雖然幾乎前無古人,但在當年也屬于正常,因為潤城是2009年昆明城中村改造“大躍進”的產物,當年類似項目的標準操作都必須有高比例商業開發面積,項目稍具規模就必須要有寫字樓、公寓乃至規模不等的購物中心,而潤城不僅開發規模大,而且位置優越,地處當時昆明雄心勃勃規劃的金產區之內,商業商務開發比例更是只高不低。

本來,按照開發商龍宇地產最早的計劃,潤城應該在5年內分三期開發完畢,但由于種種原因,項目從亮相到現在已經14年歷史,卻仍有319畝土地尚未開發,可是即便如此,潤城的商業開發面積也已經非常龐大,最先規劃的8條商業大道,已經開發了第一到第五大道,建成了龐大的寫字樓集群,還有面積不小的商業區。

潤城第四大道

潤城第四大道

在潤城的規劃中,一共有8個商業大道11個住區,8個商業大道中每一個的商業體量都不小,其中商業面積最大的是第三大道,前后兩期共有商業面積21.8萬平米,有4萬平米為潤城自持,計劃在今年內開業。

剩余其他幾條已開發商業大道的商業體量也都不少,比如第四大道的商業就有12萬平米,第五大道的商業也超過10萬平米,第一大道和第三大道的商業面積也都不小于15萬平米,已經開發的5條商業大道總共有商業面積約90萬平米,涵蓋寫字樓、公寓、酒店、商業街等,擁有昆明最龐大的寫字樓集群。

 潤城商業規劃布局

潤城商業規劃布局

盡管潤城已經開發的商業體量已經有近百萬平米,但按照最開始的規劃,仍只完成了才一多半的商業開發面積,尚未開發的第六、第七和第八商業大道仍有七八十萬平米的商業需要開發。在實際規劃中,潤城剩余地塊的純商業建筑面積也有差不多46萬平米,如果加上住宅地塊的底商,面積將超過50萬平米。

潤城商業開發都快干吐了,剩余地塊柳暗花明,住宅比例大增

如此大的商業開發面積,給潤城造成極大壓力,本來,在歷經14年開發,完成近百萬平米商業體量之后,潤城開發商業都已經幾乎快干吐了,因為過去14年商業發展環境以及昆明城市規劃的變化都很大,昆明的寫字樓以及商業都大量過剩,更關鍵的是潤城所在的金產區已經取消,昆明的商務核心區改為巫家壩,潤城如果繼續按照14年前的規劃大規模建設商業與商務功能,已經不合時宜。

幸運的是昆明市自然資源與規劃局對潤城剩余地塊調整了規劃,根據前些天公布的片區控規調整方案,商業開發面積已急劇縮水,其中一宗面積達75畝,原計劃開發33萬平米商業的地塊被整個改為住宅用地,另外兩宗商住用地也大部分改為住宅 ,僅保留很少一部分商業。就連潤錦街北側兩個住宅地塊上的零星商業用地也被改成綠地,年華街北側地塊上的商業用地也被取消。

潤城剩余地塊規劃調整后商業部分(圖中紅色)已大大減少

潤城剩余地塊規劃調整后商業部分(圖中紅色)已大大減少

按照調整后的規劃,潤城已經沒有必要按照當年的方案開發第六、第七和第八商業大道,因為保留下來的商業開發體量只有4.8萬平米,且僅有一宗11畝的純商業用地。而住宅開發體量則比調規前增加近20萬平方米。

應該說,在萬達廣場功成身退,金產區規劃取消,雙塔片區90度變向成為高端居住區之后,潤城憑一己之力獨立支撐了原金產區的商業開發局面,5條商業大道可圈可點,沒有擺爛,已經難能可貴,但啃了這么多年的商業硬骨頭,也該潤城好好吃塊肥肉了。

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