兩年前,巫家壩首座寫字樓——中交南亞總部大廈交付使用;一年前,巫家壩乃至整個官渡區首座超甲級寫字樓——中海國際中心也投入使用。這兩座超高寫字樓都屬于巫家壩總部基地的標桿建筑,在巫家壩被確定為昆明CBD之后,也成為CBD基石項目。
然而,耀眼光環并沒有給兩個總部項目帶來什么實質性好處。在交付兩年之后,中交南亞總部大廈仍然沒有賣完,而價格已經降到了8000元/平米。置業顧問說如果確實想買,價格還可以談。
中交南亞總部大樓是巫家壩第一棟投用的寫字樓
中交南亞總部大廈的硬件條件不錯,樓高36層,全玻璃幕墻,12部電梯,層高4.1米,位置在三縱當中最靠近中央公園的官渡409路,將來公園建成后可以俯瞰公園全景。
可是即便條件優越,價格也不高,仍舊在交付兩年后仍無法銷售清盤。本來,中交南亞總部大廈光中交集團自己的企業就占了不少樓層,又給興業銀行賣了6層,可饒是如此,剩下的樓層還是不容易消化。
寫字樓賣不掉,企業入住率自然就不高,在交付兩年后,整個中交南亞總部大樓仍只有30來家公司辦公,其中中交集團自己的企業就占了差不多一半。本來興業銀行買了6層樓作為云南總部,可是至今沒有遷入,興業銀行在寫字樓一樓的營業部也是空置狀態。
中交南亞總部的狀況是目前巫家壩所有寫字樓項目的艱難處境的縮影。
興業銀行原計劃在中交南亞總部大樓開始的營業部尚未開業
距離中交南亞總部不遠的中海國際中心檔次更高,中海自己的人說與恒隆廣場屬于同一檔次,官渡區在官方報道中也稱中海國際中心是官渡區唯一超甲級寫字樓,光電梯就有22部,還有中央空調,也是現代化全玻璃幕墻。
與中交南亞總部不同,中海國際中心只租不售,但在投入使用一年后,據中海國際中心一樓大堂前臺接待人員介紹,目前只有10%的面積被租賃使用。在大堂租賃場地賣咖啡的商家也說,寫字樓辦公的人不多。中海商管部門的人說,還有部分企業已經簽約正在裝修,但就算都加起來,出租率可能也就有20%,空置率仍高達80%。
中海國際中心是目前巫家壩的最高建筑,北側正在外立面施工的是中鐵建西派國際
由于出租率不理想,空置率太高,中海國際中心不得不降低租金,目前給到的月租是每平米50元出頭,還不到同檔次恒隆廣場的一半,而且這個價格還包含物業費。正常情況下中海國際中心的物業費在20多塊錢/平米,可是如今包含物業費的租金才50多,實在是便宜到不像話。
臨近中交南亞總部大樓因為以銷售為主,對外出租的空間不多,有業主對外報價60元/平米,居然比中海國際中心還要貴,可實際上有價無市。
但無論是中交南亞總部大樓8000元的售價,還是中海國際中心50出頭的租金,都屬于賠錢賺吆喝,因為這兩個項目的開發成本都不低,比如中海國際中心,光憑220米的高度、Low-E玻璃幕墻、整棟中央空調、22部電梯、4.2米層高、8.1米高的無立柱大堂,開發成本就比中海在巫家壩的住宅項目——中海寰宇天下要高得多,再加上地價,每平米成本估計不低于1.2萬,50多的租金扣除物業費后連資金成本都很難覆蓋。
當年中海在巫家壩總共拿了5個地塊,土地出讓文件明確要求,寫字樓所在地塊的總投資要大于其余4個地塊的總投資額,所以中海才將中海國際中心建成了比肩恒隆廣場的超甲級寫字樓。
高大的總部大樓的確為巫家壩增色不少
中交南亞總部的檔次比中海國際中心略低,但成本也不低,至少比中交在巫家壩的住宅項目要高。當年中交在巫家壩拿了3塊地,總共98.2畝,花了13.55億,平均樓面地價為4161元/平米,加上建安及配套成本,中交南亞總部的開發成本估計每平米也要1萬左右,可是現在才賣8000元。
巫家壩其他總部項目和中交南亞總部大廈和中海國際中心也都差不多,賣不掉租不出,價格還很低,單獨核算的話虧損已成定局。只不過像綠地東南亞中心、保利之窗、景成大廈等項目,要么干脆沒有開工,要么停工,要么爛尾,避免了后續投入,相當于主動或被動止損,但已經建成的就只好硬著頭皮面對市場了。巫家壩接下來要投用的寫字樓還有招平商務中心、龍湖時代金融中心、中鐵建西派國際等,彼此還得競爭搶奪客戶,市場越發雪上加霜。
其實巫家壩的開發商當初拿地的時候,對寫字樓項目賺錢就不報太高期望,投資思路是住宅賺錢,商業打平即可,總體上還是有正收益,但現時狀況比開發商預計的還要糟,開發比較早的住宅確實收獲了巫家壩發展初期的紅利,但商業部分無論是公寓還是寫字樓,基本都是虧損,其中寫字樓的虧損尤其嚴重。
巫家壩的開發商說,由于巫家壩基礎建設滯后,商業環境比較差,寫字樓需求受到很大限制,再加上這兩年經濟形勢不好,昆明寫字樓又嚴重過剩,巫家壩的寫字樓無論檔次多高,未來的想象空間有多大,現在虧本都基本成為定局,相當于把開發住宅賺得錢,又賠了回去。
編者按:
2012年,長水機場啟用,巫家壩正式進入后機場時代。2014年12月,巫家壩片區首宗土地拍賣成功舉行,來自北京的百榮集團舉牌拿地,巫家壩的開發大幕拉開。
從2014年首次土地出讓到現在,已經整整10年過去了;仡櫸准覊未箝_發10年,有成績和經驗,也有失誤和挫折。云南房網近期將推出“巫家壩10年回顧”系列報道,聽聽巫家壩的業主、企業對巫家壩現狀和未來的看法。這是第二篇。
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