今年昆明近7成購房者買了二手房,中介費卻成市場痛點

經過3月份的短暫回調后,4月份昆明二手房成交量再度大幅反彈,全月成交3751套,成交面積達37.37萬平米,而4月昆明主城新房成交面積僅23.5萬平米,二手房占昆明住房成交量的61%。

自2022年昆明二手房成交量超過市場份額的一半后,昆明二手房的市場占比就在逐年提高,去年昆明新房賣了不到3萬套,而二手房卻賣了44252套,占比超過6成。

今年,昆明二手房的市占率依然在提高,根據克而瑞統計,今年1-4月昆明成交新房6490套,二手房成交高達13569套,新房成交套數還不到二手房的一半,二手房的市場占有率已經達到68%,接近7成。

2019至今昆明二手房成交套數

2019至今昆明二手房成交套數

二手房成交量大,掛牌量同樣不少,今年昆明二手房掛拍量長期維持在4萬套以上,最多的小區同時有兩三百套二手房掛牌銷售。但比起新房來,二手房的掛牌量并不算大,截至今年4月,昆明庫存新房(住宅)約6萬套,市場上可售的新房比二手房多出近40%,可是成交量卻只有新房的一半。

這也就是說,眼下昆明市面上在售的新房比二手房多得多,但成交量卻只有二手房的一半,說明昆明人的購房觀念早已發生轉變,絕大多數人買房首選二手房,只有少數人優先考慮新房。

 昆明許多房齡不長的二手房非常搶手

昆明許多房齡不長的二手房非常搶手

昆明二手房取代新房成為購房首選,原因是多方面的。首先是二手房所見即所得,即買即住,不存在新房期房潛在的爛尾、延期交付、承諾不兌現、交付質量差等風險,這在近幾年開發商爆雷、破產頻繁的情況下,尤其具有優勢。

其次昆明二手房具有性價比優勢。根據克而瑞等機構的統計,昆明二手房的成交均價在去年下半年就跌破1萬/平米,而從今年3月開始,二手房成交均價進一步跌到了9000元/平米以下,4月份的成交均價只有8746元/平米。而上個月昆明新房成交均價仍舊在1.3萬/平米左右,二手房的價格競爭力很明顯。

再就是二手房選擇余地大,新房雖然庫存量大,但集中在幾十個在售項目中,地段分布也不均勻,產品也以高層建筑為主,而二手房無論地段分布、產品類型還是價格區間都要廣泛得多,選擇面很寬,可以說只有你想不到的,沒有你買不到的。

昆明二手房成交量雖然越來越大,但交易方式落后

昆明二手房成交量雖然越來越大,但交易方式落后

正因為二手房具備上述優勢,昆明越來越多的購房者在選房時首選二手房,尤其是在剛需人群中,二手房具有壓倒性的優勢和市場份額。

但即便昆明二手房的市場份額已經接近7成,市場潛力卻仍未充分釋放,因為現在昆明二手房的交易渠道仍集中于實體經紀公司門店,以中介帶看撮合成交為主,信息不透明,交易效率低不說,買家為此還要支付至少1%的中介費,交易成本也比較高。

雖然中介費是二手房市場的行規,也被國家認可,但很少有人意識到,二手房幾乎是當下市場上唯一向買家收取居間費用的商品,其他商品和服務,無論是買車還是買保險,只要是買方市場,都不僅不會向銷售中介交納費用,有時候還能拿到銷售渠道給與的額外返點。就連新房,即便大部分也通過房產中介渠道在銷售,卻也不向買家收取中介費,有些中介甚至還會向購房者倒貼傭金。

實行多年,被看作是“天經地義”的二手房中介費,原來卻是市場上的特例,難怪今年一位原來一線房企的昆明營銷負責人看到了“天經地義”背后的“不合時宜”,率領團隊成立了一家“零中介”平臺——團個房,很快就獲得了市場認可。如果這一商業模式得到推廣,昆明二手房的市場份額還將繼續擴大。

昆明新成立的二手房平臺團個房首次提出零中介費概念

昆明新成立的二手房平臺團個房首次提出零中介費概念

“零中介”的商業邏輯是什么?能不能長期立足?昆明二手房交易模式是不是將迎來新一輪重大變革?二手房時代的房地產市場會有什么不同?大型房企銷售人才批量殺入二手房市場,以新房操盤模式銷售二手房,會不會給傳統中介行業帶來“降維打擊”?

云南房網將繼續關注昆明二手房市場將要發生的變化。

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