昆明二手房東的心又懸起來了

上周五，被稱為中國房地產歷史上“史詩級”的救市政策出臺了——首套房首付只要15%，商業貸款政策利率下限取消，公積金貸款利率下降。雖然商業貸款的具體利率還有待各地和金融機構自行確定，但可以肯定的是，國內購買商品房的房貸政策將達到空前寬松的程度。

但隨之而來的一個問題是，上述房貸政策是不是二手房也可以享受？尤其是二手房的首付比例，是不是也能下降到15%？

由于央行對房貸政策的調整是上周五（5月17日）公布的，其中只有公積金貸款利率調整是從5月18日開始，而首付款比例和房貸利率，都需要各地和金融機構另行確定。因為5月17日之后就是雙休日，所以各地具體如何執行最快也要到本周才能有說法。

5月17日央行發布的三份房貸政策通知

按照慣例，房貸政策對一手房和二手房應該一視同仁，央行上周下發的三個通知也沒有特別注明是否僅針對新房，只是說“對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整為不低于25%”。

從《通知》行文看，央行并未對新房和二手房做區別對待，所以按道理購買二手房也應該執行和新房一樣的房貸政策，但考慮到此次政策調整的大背景，二手房貸款是不是也能按15%的比例首付，仍有相當的不確定性。

過去兩天，網絡上激增的購房問題，就是詢問二手房是否執行最新房貸政策，對此，各地房產中介給出的答案并不一致，有些說可以，有些說只面對新房。但房產中介的回復也都是基于經驗，并沒有多少依據。

此次房貸利率政策調整，主要原因是國內新房庫存居高不下，房企紛紛債務爆雷，金融風險日益加劇，地方政府失去土地財政后債務負擔加重，所以政策調整的出發點是刺激城市居民買房，去化商品房庫存，緩解房企資金壓力，化解金融風險，因此，新房才是政策希望發力的對象。

然而，如果房貸政策對新房和二手房一視同仁，由于二手房本身具有價格優勢，又有即買即住沒有交付風險的優勢，按照新的房貸政策，二手房的優勢將進一步放大，有可能進一步擠壓新房的市場份額，使得新房去化難以達到政策預期效果。

以昆明為例，新房均價1.3萬/平米，而二手房均價只要9000/平米，二手房的價格不到新房的70%，買同樣面積的住房，如果都執行首套房15%的首付比例，以100平米住房為例，新房的首付要20萬，二手房只要13.5萬，后者優勢明顯。

因此，有業內人士認為，各地的具體落地政策出臺后，二手房很可能無法按15%的最低首付比例貸款，倒是貸款利率應該不會區別對待。

上周央行有關房貸首付比例調整的通知，也給各個城市靈活掌握房貸政策留下了足夠空間。在央行有關《調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》中，明確說“中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定各城市首套和二套住房商業性個人貸款最低首付款比例下限”。

如果確實如此，原本市場份額越來越高的二手房，可能會受到一定影響，部分原計劃購買二手房的剛需人群，或許會改變計劃購買新房。

但這勢必會讓急于賣房的二手房東不得不考慮進一步降低價格，以抵消有可能出現的房貸政策“歧視”，重新將購房者拉回來。

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