提醒！昆明樓市十大買房“深坑”盤點

2021年，國內房地產市場經歷了不少跌宕起伏，加之一些項目本身品質有問題，導致部分消費者的購房信心受到影響。

都市時報·大象房鑒所盤點了去年昆明房地產市場的十大“坑”，涉及從買房到交房的所有環節。盤點的目的，在于梳理樓市中可能存在的消費風險，讓消費者心中有底，促進安全消費、公平消費。    

1

延期交房、項目爛尾

2021年，昆明多個項目被曝出延期交房，主要原因就是開發商資金吃緊，導致項目停工或工程進度緩慢，無法按時交房。

例如，五華區的“實地花鶴翎”項目延期10個月后仍未交房，涉及1986戶業主。

苦苦等待多日的業主終于等來交房的消息后，卻又被開發商告知“需要先購買車位才能接房”，不買車位的業主接房時間則要另行通知。

位于西山區的佳兆業城市廣場，則從2021年11月就一直停工至今，目前還沒有復工動向，原因是開發商資金鏈斷裂。

2

開發商拖延退款

房貸審核條件嚴格，購房者辦理按揭貸款遭拒的現象在2021年極為常見。通常情況下，購房者貸款被拒后，開發商需要向購房者退還購房訂金或首付款，但開發商一拖再拖，遲遲不退款。

近日，有業主向都市時報·大象房鑒所反映：去年她在雙塔片區訂購了一套房子，購買時置業顧問沒有提前告知房子的不利因素，交了首付后才發現房子旁邊是水泵房。隨后購房者提出退房、退款，開發商答應退款，退款時間卻一拖再拖，到現在購房者都沒有拿到退款。

2021年6月，晉寧古滇片區“滇池美岸”的多名購房者反映：因申請按揭遭拒貸，無法貸款，只能退房，但提交申請退款已兩月有余，開發商不僅不退款，還對購房者避而不見。

據了解，正常情況下，如果購房者申請按揭貸款遭拒，首先開發商可以跟銀行協商，看有無可能放款，或是換一家銀行繼續申請貸款。如果協商無果，客戶條件實在達不到放貸要求，就只能退房。開發商應當積極配合客戶撤備案、退房，沒有理由拖延退款時間。

3

交付房屋質量問題頻出

2021年，呈貢一項目交房時，業主發現項目存在諸多問題，拒絕接房。

呈貢一項目業主接房當天發現墻體開裂現象 資料圖片

“該項目先是延期交付，然后是承諾的學校遲遲未建，天然氣未通，還有房屋頂板開裂、墻體開裂、外墻滲水、衛生間排水管漏水……”對于業主的反映，開發商卻表示“房屋沒有質量問題，只是存在一些瑕疵”，這樣的回答無法讓業主代表滿意。

更令人意外的是，有業主發現，他們到項目售樓部找開發商反映問題時的畫面，竟然被人拍成視頻，包裝成“兩周年特惠清盤火爆現場”的宣傳視頻。這樣的做法令業主哭笑不得，更加劇了對開發商的不信任。  

4

承諾配套未兌現

盤龍區中建龍熙壹號項目對購房者介紹“小區規劃有3條道路”，但直到交房，路都沒有修好，業主每天回家的路走得很艱難，尤其是雨天，路面積水，更加難行。

據了解，開發商賣房時還承諾配套一所學校，交房后也是遲遲未兌現。

在去年昆明新交房的小區里，不乏配套沒有完全呈現就交房的項目。有的是小區內部配套，例如電梯、樓梯、地下車庫；也有一些是小區外部配套，如幼兒園、學校、道路、社區醫院等。

5

開發商“吹牛皮”

晉寧古滇片區“滇池美岸”的業主曾反映稱：“當時開發商承諾買地上兩層，送地下兩層，車位也贈送。我以為我出錢的300多平方米是地上兩層的面積，那么加上贈送面積，應該差不多有600多平方米�！�

但接房時，業主傻眼了——交付的房子質量粗糙，而且四層加起來才300多平方米，每一層的房間都很狹小，不知道開發商承諾的贈送面積在哪里。

針對面積的問題，開發商只簡單回復稱：“各戶面積已經過具備相應資質第三方測量公司進行測量，以實測報告為準�！泵鎸�這樣的解釋，業主紛紛表示“看不懂”“不理解”。

6

住房捆綁車位銷售

去年房地產市場遇冷，部分開發商為了加速回籠資金，頻頻推出優惠促銷信息，更有多個項目把車位當作了促銷的噱頭，推出購房購車位一口價房源。

開發商推出的“購房購車位一口價”真的很優惠嗎？答案因項目而異。

但值得注意的是，在2016年10月住建部發布的《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》中，對房地產開發企業的9種不正當經營行為做出了明確界定：其中第6種為“商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用”，第7種為“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格”。

可見，住房捆綁車位銷售，是不正當的行為。   

7

違規收取“電商費”

去年，有業主反映：購買了北市區瀑布公園旁一項目的房源，開發商稱交3.5萬元“團購費”可以獲得6個點的優惠；不交錢則無法享受優惠。但業主交錢后發現，這筆費用沒有發票，也不在合同規定的總房款中，只有第三方公司（非開發商）開具的收據。

更令人糟心的是，之后開發商取消了收取所謂“團購費”，但購房者享受的優惠還是6個點。50多名交過“團購費”的業主大呼不公平，要求退還這筆費用。

業內人士介紹，這筆所謂的“團購費”其實就是“電商費”。一般來說，購房者買房前需要先支付一筆額外費用，金額均達萬元以上，而且這筆錢既不能抵扣房款，也不會在購房合同中體現，這筆額外的費用就是“電商費”，給購房者增添了額外的購房成本。   

8

用學校做噱頭炒作

“學區房”概念一度很熱，很多購房者買房的首要考慮因素是“周邊配套有沒有名校，房子帶不帶學位”，這樣一來，所謂的“學區房”價格隨著家長們的熱情而水漲船高。但是，去年以來，昆明的“學區房”熱度有所下降，這與相關部門的整治有關。

2021年5月25日，盤龍區市場監督管理局約談了轄區內的地產項目，就“利用學區房、學位房對項目進行宣傳炒作”等情況予以提醒，并提出：如果提醒后仍不改，將對企業進行頂格罰款，每次罰100萬元。同年7月，西山區約談了片區所有項目，要求不得以學校為噱頭進行宣傳。

此后，教育部、中央編辦、國家發改委等8個部門聯合發出《關于規范公辦學校舉辦或者參與民辦義務教育學校的通知》，要求開發商禁止利用學區房、學位房對項目進行炒作。如提醒后再出現炒作學區房行為，將對企業進行罰款（100萬元次）。   

9

挪用商品房預售款

購買預售商品房風險高的原因，大多是房企收到的預售資金未得到及時監管，最終導致在售項目停工、爛尾等。昆明就有樓盤曾出現過預售資金被挪用，導致樓盤停工至今。

2021年9月6日，呈貢區住房和城鄉建設局在人民網領導留言板上，回復網友關于“呈貢區涌鑫哈佛中心爛尾樓”的留言時提到：警方正在開展調查，查明項目被挪用的商品房預售資金流向，爭取追回被挪用的資金。

涌鑫哈佛中心于2013年8月開工建設�？偯娣e約82萬平方米，項目總投資467764萬元，共分為A1至A9共9個地塊開發建設。其中A1、A4、A5、A7地塊已經竣工驗收并交付使用。后因項目資金鏈斷裂，開發商拖欠施工方大量工程款，導致A2、A3、A6、A8、A9地塊停工至今。近期，該項目有了即將復工的消息，但還未正式復工。

10

法拍房的“天價”物業費

法拍房因獨特的價格優勢（普遍價格為市場價的7折），成為一些購房者青睞的購房渠道。但是便宜的價格背后，存在諸多風險，最常見的就是“天價”物業費。

2021年，盧女士、陸女士、陽先生購買了位于昆明南悅城的7套法拍房源，總價高達1300多萬元。三名業主拿到拍賣成交確認書后，打算裝修房子，卻被南悅城物業告知“每套房子需交納15萬元物業費才能接房”。

南悅城物業經理稱，盧女士等人在購買法拍房之前，并未到物業公司了解過標的物的欠費情況；拍賣公告中明確標的物涉及水、電、物業管理等欠費均由買受人承擔，交易未明確交費義務人的費用，均由買受人承擔。

而涉事房子2018年已被查封，空置物業費從2018年1月1日一直計算到業主成功接房為止，因此，才有了15萬元的“天價”物業費。

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